养老地产从2013年政策元年以来，逐渐成为养老服务领域改革的重点，从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面，加快推进养老地产的发展进程。在与养老地产相关的关键政策与要素环节中，“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。近几年，随着宏观用地政策的收紧，建设用地的可利用空间逐渐收窄，如何更好地利用增量用地，以及复活规模较大、成本较低的存量用地，尤其是企业自有的自有用地、工业用地等已有用地开发养老项目，成为进军健康养老产业的企业必须思考的问题。

 

一、增量改存量带动现有存量资产的盘活

 

（一）土地政策严控增量同时，鼓励盘活存量

 

改革开放以来我国经济飞速发展，但也遗留了大量经济发展问题，其中存量资产治理就是重要的一块。当前，存量土地处置已同解决资金沉淀、项目拖延等问题并列，成为稳增长攻坚战的重要抓手。

 

2014年国土资源部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，要求严控建设用地增量，盘活存量，严控城市新区无序扩张，加强建设用地全程监管及执法监察，同时制定鼓励政策，形成节约集约用地的激励机制。

 

2016年国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》中指出：鼓励原国有土地使用权人进行改造开发，除有关法律法规，以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外，在符合规划的前提下，原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发，改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法采取协议方式。

 

（二）国家鼓励盘活存量社会资源发展养老

 

2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地方，通过PPP模式将存量厂房、商业设施及其他可利用的社会资源改造成养老机构。

 

二、存量资产盘活带来轻资产运营模式新路径

 

存量资产转型方向很多，但从2017年全年来看，目前存量资产转型养老政策尤为利好。可以转型养老的存量资产主要为以下几种：工业用地、社区服务用地、公共事业用地、公益用地、烂尾楼盘、办公楼、公用设施用地、园林地域、存量酒店及度假村、集体用地、旅游用地。其中涉及最多且具有代表性的为工业用地、公共事业用地和办公楼，不少央企及地方国企，皆根据自有存量用地的特色属性，通过各种合作与开发方式，实践着存量资产盘活开发养老服务项目的轻资产运营模式新路径。

 

（一）工业用地改造养老项目：重庆中梁镇的“政府建设+村集体运营”模式

 

重庆市沙坪坝区中梁镇原为机械加工企业聚集地，地域内有近100家机械加工企业。随着机械加工行业产能过剩，多数企业入不敷出导致倒闭或低效运作，在国家清理僵尸企业行动中，中梁镇出现大量存量土地。在国家支持养老后，当地政府对8000多平方米的工业厂房进行了适老化改造，充分利用自身资源与环境优势，发展旅居养老和康复养老，主要面对活力老人，建设特色养老园区。

 

在运营模式上，中梁镇养老园区由政府统一改造建设，而将运营权交由村委会组织的村民集体手中，由村集体进行养老项目的具体运营与管理，这种“政府建设+村民集体运营”的自给自足模式，不光服务区域内有需求的养老人群，同时面向区域外进行康养、旅居服务的接待，成为我国多少政府主导型存量资产改造养老服务项目的典型模式之一。

 

（二）公共事业用地改造养老项目：不老山庄的“存量土地使用权租让”模式

 

天开瑞祥不老山庄，位于北京人文大学康庄校区内，由2栋原学生宿舍楼进行适老化改建而成。北京人文大学为最早一批的民办大学，其校区众多，后因多种原因，部分校区闲置，其土地和建筑变为存量资产。国家支持养老后，北京人文大学康庄校区把部分房产以租赁形式出租给天开祥瑞养老院，由不老山庄为主导，对租赁校区的存量资产进行改造运营，在政府等多方支持下开办不老山庄。

 

项目规划用地860余亩，总建筑面积为30万平方米，一期养老中心占地139亩，建筑面积3.5万平方米，包括一个近1.5万平方米的养老居住区。目前不老山庄共有1078个床位，以活力老人为主，以生活、快乐、健康为三大核心的长者乐园，为老人提供半年以上长住和候鸟式旅居服务。

 

（三）社区商业用地改造养老项目：首开寸草“合作共建”模式

 

首开集团为北京市属大型国企，以房地产开发与经营为主。经过30余年的发展，目前物业管理面积4500万平方米。多年的房地产开发历程，使得首开集团旗下积攒了不少低效利用的物业资产，且多数分布在大型居住社区内，周边配套齐全、就医便利，改建运营养老服务设施项目具备天然的“存量资产优势”。

 

首开寸草推出第一家养老机构，也是全国首个复合介护型养老设施示范项目——首开寸草学知园项目正式对外营业。该项目由首开集团对自有原商务办公楼进行改建装修，并交由由寸草春晖团队进行实际的运营管理。周边社区配套、医疗资源极为丰富。

 

该项目的成功落地与运营，也为国企利用自有存量资产改造以及与专业实施运营团队的合作共建撬动集团健康养老业务板块的产业实践，探索了一条可行的模式路径，树立了一个典型的成功案例。

 

三、存量资产盘活转型养老服务的实施建议

 

第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。

 

第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。

 

第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。

 

第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。

 

第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。

 

来源：美丽乡村振兴君